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지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 대출 규제가 강화되면서 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중이 약 9년 만에 최저 수준으로 떨어진 반면, 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 오히려 증가한 것으로 나타났다.

5일 한국부동산원이 공개한 매입자 거주지별 아파트 매매거래 분석 결과에 따르면 지난해 11월부터 2026년 2월까지 4개월간 신고된 서울 아파트 매매거래는 총 2만810건이다.

이 가운데 타지역 거주자의 매수 건수는 3914건으로 18.81%를 차지했다. 이는 직전 4개월인 7∼10월 23.06% 대비 약 5%포인트 감소한 수치로, 2017년 2∼6월(18.45%) 이후 약 9년 만에 가장 낮은 비중이다.

타지역 거주자의 서울 아파트 매입 감소는 10·15대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 의무가 강화된 영향이 큰 것으로 분석된다. 전세를 끼고 매입하는 갭투자 방식이 사실상 차단된 데다 대출 가능 금액도 2억∼6억원으로 제한되면서 외지인의 서울 진입이 어려워졌다는 평가다.

실제 서울 아파트값 상승을 주도했던 한강벨트 지역에서 감소폭이 두드러졌다.

성동구는 10·15대책 직전 타지역 매입 비중이 26.07%였으나 이후 6.8%로 급감했다. 마포구는 26.5%에서 19.5%로, 영등포구는 27.9%에서 18.9%로, 광진구는 21%에서 17.3%로, 동작구는 26.5%에서 20.09%로, 양천구는 18.9%에서 14.2%로 각각 낮아졌다.

반면 10·15대책 이전부터 토지거래허가구역으로 묶여 있던 강남3구와 용산구는 타지역 매수 비중 변화가 크지 않거나 오히려 증가한 것으로 나타났다.

성동구 한 공인중개사는 "이 지역 아파트값이 급등하면서 토허구역 지정 전 지방 거주자의 갭투자가 몰렸지만, 10월 20일 이후 토허구역으로 묶이면서 투자 문의가 크게 줄었다"며 "전용면적 84㎡ 아파트값이 20억∼30억원을 넘어가면서 대출 규제 영향도 크다"고 말했다.

다만 월별로 보면 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 2026년 1월 16.15%에서 2월 18.39%로 소폭 증가했다.

시장에서는 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 기존 임차인의 임대 기간 동안 실거주 의무를 유예하는 조치가 적용되면서 단기 갭투자가 일부 가능해진 영향으로 보고 있다.

반대로 10·15대책 이후 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.29%로 집계돼 대책 직전 4개월(5.62%)보다 확대됐다. 이는 4개월 기준으로 2022년 2∼6월(7.72%) 이후 약 4년 만에 가장 높은 수준이다.

특히 올해 2월 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.67%로, 월 기준 2022년 6월(6.93%) 이후 3년8개월 만에 최고치를 기록했다.
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