과거 부동산 시장에서 통용되던 '전셋값 상승=집값 상승'이라는 공식이 흔들리고 있습니다
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과거 부동산 시장에서 통용되던 '전셋값 상승=집값 상승'이라는 공식이 흔들리고 있습니다. 부동산 시장에서 전셋값은 매매가격을 끌어올리는 핵심 변수였지만 최근엔 두 가격 간 연동성이 약화하는 흐름입니다.
16일 부동산 업계에 따르면 과거에는 전셋값이 상승하면 매매가격도 뒤따라 오르는 구조가 일반적이었습니다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'가 가능하던 시기엔 전세보증금을 활용해 적은 자기자본으로 집을 살 수 있었기 때문입니다. 이를 통해 집을 사는 사례가 늘어나면 집값이 오르는 경향이 짙었습니다.
하지만 최근 시장에서는 전세와 매매 간 연결 고리가 느슨해졌다는 의견이 많습니다. 정부가 갭투자를 전면 금지하면서입니다. 정부는 지난해 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 반드시 전입해야 하는 규제를 만들었습니다. 또 분양받아 잔금을 치를 때 소유권 이전 조건부 대출을 금지해 갭투자 가능성을 없앴습니다.
여기에 전세 시장 자체를 축소하는 방향으로 정책 기조가 이어지고 있습니다. 전세자금대출 보증 한도와 심사를 강화하면서 전세 대출을 받기 어려워졌습니다. 전세보증금의 레버리지(지렛대) 역할이 약화하고 있다는 뜻입니다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "'전셋값 상승=집값 상승' 공식이 통했던 건 갭투자가 가능한 시장이었기 때문"이라며 "이전처럼 전셋값이 오르면 매매가격이 따라 오른다는 공식은 이제 깨졌다고 봐야 한다"고 말했습니다.
이어 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후에는 전셋값이 매매가격을 밀어 올리는 현상이 뚜렷했지만, 이전엔 전셋값과 매매가격은 따로 움직였다"며 "집값이 내리는 시기엔 전세로 몰리면서 전셋값이 오르고, 반대로 집값이 오르는 시기엔 전세를 살지 않고 집을 샀기 때문"이라고 설명했습니다.
'전셋값 상승=집값 상승'이라는 공식이 시장 전반에 적용되는 것은 아니지만 일부 시장에선 여전히 통한다는 반론도 있습니다.
윤수민 NH농협은행 All100자문센터 수석위원은 "10억원 이하 중저가 구간에서는 실수요 중심으로 영향이 일부 남아 있다"며 "다만 전셋값이 매매가를 직접 밀어 올리는 것은 아니고 전셋값 부담이 커지면 '차라리 사는 게 낫겠다'는 인식으로 매매가격에 영향을 준다"고 설명했습니다.
전셋값이 집값을 밀어 올리는 영향은 약해졌지만 집값 하방을 지지한다는 의견도 있습니다. 전세를 일종의 '주거 서비스 이용료'로 본다면 집값을 일부 지지하는 요인으로 해석할 수 있다는 의미입니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전셋값이 높다는 것은 해당 집이 제공하는 거주 가치가 높다는 뜻으로 해석할 수 있다"며 "이런 역할이 집값을 받치는 역할로 작용할 수는 있을 것"이라고 말했습니다.
시장에서 '전세의 월세화'가 가파르게 진행되고 있는 만큼 앞으로 주목해야 할 부분은 '월세'라는 분석도 나옵니다.
대법원 등기정보광장에 따르면 2014년엔 전세가 35만2130건, 월세가 22만7282건으로 월세 비중은 39.22%였습니다. 이후 2015년부터 2021년까지 월세 비중은 40%대를 오가며 등락을 거듭했습니다. 뚜렷한 변화는 2022년에 나타났습니다. 2022년 전세와 월세 확정일자 건수는 각각 39만2400건, 45만2445건으로 월세 비중이 53.53%를 기록해 처음으로 50%를 넘겼습니다. 전세 사기 피해가 본격적으로 시장에 나타난 시기입니다.
이후 2023년 56.51%를 기록한 데 이어 2024년 60.31%로 60%마저 넘어섰고 지난해에도 64.67%로 10건 중 6건 이상은 월세로 확정일자를 받았습니다. 올해 들어서도 월세 비중이 가파르게 높아지는 분위기입니다.
월세 중심의 구조에서는 매달 발생하는 현금흐름이 중요해집니다. 월세 수준에 따라 해당 주택의 수익률이 결정되고 수익률에 따라 집값이 재편될 수 있다는 얘기입니다.
정보현 연구원은 "우리나라 아파트 월세가 매매가격 대비 아직 낮은 수준에 머물러 있는 만큼 월세화에 따라 월세가 가파르게 오를 가능성이 있다"며 "이후 시장이 어느 정도 자리를 잡으면 월세 수익률에 따라 집값이 결정되는 시장이 될 것"으로 전망했습니다.
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16일 부동산 업계에 따르면 과거에는 전셋값이 상승하면 매매가격도 뒤따라 오르는 구조가 일반적이었습니다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'가 가능하던 시기엔 전세보증금을 활용해 적은 자기자본으로 집을 살 수 있었기 때문입니다. 이를 통해 집을 사는 사례가 늘어나면 집값이 오르는 경향이 짙었습니다.
하지만 최근 시장에서는 전세와 매매 간 연결 고리가 느슨해졌다는 의견이 많습니다. 정부가 갭투자를 전면 금지하면서입니다. 정부는 지난해 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 반드시 전입해야 하는 규제를 만들었습니다. 또 분양받아 잔금을 치를 때 소유권 이전 조건부 대출을 금지해 갭투자 가능성을 없앴습니다.
여기에 전세 시장 자체를 축소하는 방향으로 정책 기조가 이어지고 있습니다. 전세자금대출 보증 한도와 심사를 강화하면서 전세 대출을 받기 어려워졌습니다. 전세보증금의 레버리지(지렛대) 역할이 약화하고 있다는 뜻입니다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "'전셋값 상승=집값 상승' 공식이 통했던 건 갭투자가 가능한 시장이었기 때문"이라며 "이전처럼 전셋값이 오르면 매매가격이 따라 오른다는 공식은 이제 깨졌다고 봐야 한다"고 말했습니다.
이어 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후에는 전셋값이 매매가격을 밀어 올리는 현상이 뚜렷했지만, 이전엔 전셋값과 매매가격은 따로 움직였다"며 "집값이 내리는 시기엔 전세로 몰리면서 전셋값이 오르고, 반대로 집값이 오르는 시기엔 전세를 살지 않고 집을 샀기 때문"이라고 설명했습니다.
'전셋값 상승=집값 상승'이라는 공식이 시장 전반에 적용되는 것은 아니지만 일부 시장에선 여전히 통한다는 반론도 있습니다.
윤수민 NH농협은행 All100자문센터 수석위원은 "10억원 이하 중저가 구간에서는 실수요 중심으로 영향이 일부 남아 있다"며 "다만 전셋값이 매매가를 직접 밀어 올리는 것은 아니고 전셋값 부담이 커지면 '차라리 사는 게 낫겠다'는 인식으로 매매가격에 영향을 준다"고 설명했습니다.
전셋값이 집값을 밀어 올리는 영향은 약해졌지만 집값 하방을 지지한다는 의견도 있습니다. 전세를 일종의 '주거 서비스 이용료'로 본다면 집값을 일부 지지하는 요인으로 해석할 수 있다는 의미입니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전셋값이 높다는 것은 해당 집이 제공하는 거주 가치가 높다는 뜻으로 해석할 수 있다"며 "이런 역할이 집값을 받치는 역할로 작용할 수는 있을 것"이라고 말했습니다.
시장에서 '전세의 월세화'가 가파르게 진행되고 있는 만큼 앞으로 주목해야 할 부분은 '월세'라는 분석도 나옵니다.
대법원 등기정보광장에 따르면 2014년엔 전세가 35만2130건, 월세가 22만7282건으로 월세 비중은 39.22%였습니다. 이후 2015년부터 2021년까지 월세 비중은 40%대를 오가며 등락을 거듭했습니다. 뚜렷한 변화는 2022년에 나타났습니다. 2022년 전세와 월세 확정일자 건수는 각각 39만2400건, 45만2445건으로 월세 비중이 53.53%를 기록해 처음으로 50%를 넘겼습니다. 전세 사기 피해가 본격적으로 시장에 나타난 시기입니다.
이후 2023년 56.51%를 기록한 데 이어 2024년 60.31%로 60%마저 넘어섰고 지난해에도 64.67%로 10건 중 6건 이상은 월세로 확정일자를 받았습니다. 올해 들어서도 월세 비중이 가파르게 높아지는 분위기입니다.
월세 중심의 구조에서는 매달 발생하는 현금흐름이 중요해집니다. 월세 수준에 따라 해당 주택의 수익률이 결정되고 수익률에 따라 집값이 재편될 수 있다는 얘기입니다.
정보현 연구원은 "우리나라 아파트 월세가 매매가격 대비 아직 낮은 수준에 머물러 있는 만큼 월세화에 따라 월세가 가파르게 오를 가능성이 있다"며 "이후 시장이 어느 정도 자리를 잡으면 월세 수익률에 따라 집값이 결정되는 시장이 될 것"으로 전망했습니다.
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